Contrato de Alquiler de Vivienda Habitual (LAU 29/1994)
Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda habitual conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Genera el PDF listo para firmar en minutos.
Marco legal
El contrato de alquiler de vivienda habitual se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Es el tipo de contrato más habitual y el que ofrece mayor protección al arrendatario. El art. 2 LAU lo define como aquel que recae sobre una edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Duración del contrato
Conforme al art. 9 LAU, la duración pactada es libre, pero el contrato se prorroga obligatoriamente hasta alcanzar un mínimo de:
- Cinco años si el arrendador es persona física.
- Siete años si el arrendador es persona jurídica (sociedad).
Una vez transcurrido este plazo mínimo, el contrato se prorroga anualmente hasta tres años adicionales (art. 10 LAU), salvo que alguna de las partes notifique su voluntad de no renovar con la antelación legal (cuatro meses el arrendador, dos meses el arrendatario).
Fianza y garantías adicionales
El art. 36 LAU establece que el arrendatario debe entregar al arrendador una mensualidad de renta en concepto de fianza legal. Esta fianza debe depositarse en el organismo autonómico competente y será devuelta al término del contrato, previo descuento de los desperfectos imputables al arrendatario.
Adicionalmente, las partes pueden pactar garantías adicionales de hasta dos mensualidades más (art. 36.5 LAU).
Actualización de la renta
Desde el 31 de diciembre de 2024, la actualización de la renta se realiza mediante el nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) publicado por el INE, en sustitución del IPC. Este índice está limitado por la Ley 12/2023 para evitar subidas excesivas.
Zonas de mercado residencial tensionado
La Ley 12/2023 introdujo el concepto de zona de mercado residencial tensionado (art. 18). En estas zonas, declaradas por cada Comunidad Autónoma, la renta queda limitada por ley:
- No puede superar la del último contrato vigente en los cinco años anteriores (art. 17.6 LAU).
- Si el arrendador es gran tenedor (5 o más inmuebles), debe ajustarse al sistema de índices de contención.
Puedes consultar si tu inmueble está en zona tensionada y el límite aplicable en el portal SERPAVI del Ministerio de Vivienda.
Qué incluye el contrato generado
- Datos completos de arrendadores y arrendatarios (admite varios por cada parte).
- Descripción detallada del inmueble (dirección, superficie, referencia catastral, amueblamiento).
- Cláusulas legales obligatorias: duración, renta, fianza, actualización IPC/IRAV, obras, cesión, resolución.
- Cláusula específica de zona tensionada y declaración de gran tenedor cuando aplique.
- Pacto de mascotas, gastos de comunidad, IBI y suministros.
- Pactos especiales personalizables.
- Inventario del mobiliario opcional.
- Espacio para firmas y fechado automático.
Errores frecuentes a evitar
- Confundir vivienda habitual con temporada: si el destino es residencia permanente, debe ser contrato LAU art. 2, no art. 3.
- Fijar fianza superior a un mes: lo que excede debe ir en concepto de "garantía adicional", no de fianza.
- Ignorar la limitación de renta en zona tensionada: puede acarrear nulidad de la cláusula y sanciones.
- No depositar la fianza en el organismo autonómico: es obligación del arrendador y puede sancionarse.
- Cláusulas abusivas que renuncien a derechos del arrendatario protegidos por la LAU.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pactar una duración inferior a 5 años?
Sí, pero el contrato se prorrogará obligatoriamente por años hasta alcanzar los 5 (o 7 si el arrendador es sociedad), salvo que el arrendatario notifique con 30 días de antelación su voluntad de no renovar.
¿Qué pasa si el arrendatario quiere irse antes?
Conforme al art. 11 LAU, el arrendatario puede desistir tras los primeros 6 meses, preavisando con 2 meses. Las partes pueden pactar una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año pendiente.
¿Quién paga el IBI y la comunidad?
Por defecto, el IBI y los gastos de comunidad los paga el arrendador. Las partes pueden pactar que los pague el arrendatario, siempre que se haga constar expresamente en el contrato.
¿Es obligatorio registrar el contrato?
No es obligatorio inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero hacerlo protege al arrendatario frente a posibles ventas del inmueble. La fianza sí debe depositarse obligatoriamente en el organismo autonómico.
¿Qué pasa si el propietario quiere vender el piso durante el contrato?
El nuevo propietario está obligado a respetar el contrato durante los primeros 5 años (o 7 si quien arrendó era sociedad). Pasado este plazo, el contrato continúa si está inscrito en el Registro; si no, el comprador puede resolverlo.
Tu contrato listo en minutos
Conforme a la LAU 29/1994 y a la Ley 12/2023. Cláusulas profesionales y descarga inmediata.
Crear contrato de vivienda → 4,99 €Otros tipos de contrato
- Contrato de alquiler de temporada (estudios, trabajo, vacaciones)
- Contrato de alquiler de habitación (piso compartido)
- Contrato de alquiler de garaje o trastero
- Contrato de alquiler de local comercial