Contrato de Alquiler de Local Comercial (LAU Título III + IVA)
Modelo de contrato de arrendamiento de local comercial conforme al Título III de la LAU 29/1994 (uso distinto del de vivienda). Incluye IVA al 21%, opción de retención IRPF 19%, indemnización del art. 34 LAU y cláusulas de traspaso (art. 32).
Marco legal
El arrendamiento de local comercial se rige por el Título III de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (arts. 29 a 35), como "arrendamiento para uso distinto del de vivienda". Conforme al art. 4.3 LAU, prima la voluntad de las partes, aplicándose el Título III supletoriamente y, en su defecto, el Código Civil.
Además, intervienen normas fiscales clave: la Ley 37/1992 del IVA (art. 11, devengo del 21%) y la Ley 35/2006 del IRPF (art. 100, retención).
Fiscalidad: IVA y retención IRPF
IVA al 21% (siempre aplica)
El alquiler de local comercial está sujeto a IVA al tipo general del 21%. Sobre una renta de 1.000 €/mes el cálculo sería:
- Renta sin IVA: 1.000 €
- + IVA 21%: 210 €
- Total mensual a pagar: 1.210 €
El arrendador emite factura mensual con el IVA desglosado e ingresa el IVA recaudado mediante el modelo 303 trimestral. El arrendatario, si es empresa o profesional, puede deducirse el IVA soportado.
Retención IRPF 19% (caso a caso)
Si el arrendador es persona física y el arrendatario es empresa o profesional, este último debe retener el 19% de la renta (sin IVA) e ingresarlo en Hacienda por cuenta del arrendador. Sobre la renta de 1.000 €:
- Retención IRPF (19% sobre 1.000): 190 €
- Arrendatario paga al arrendador: 1.020 € (1.000 − 190 + 210 IVA)
- Arrendatario ingresa a Hacienda: 190 € (modelo 115)
El arrendador recupera esa retención en su declaración anual del IRPF como impuesto ya pagado a cuenta.
No aplica retención si el arrendador es una sociedad (paga Impuesto de Sociedades) o si el arrendatario es un particular.
Indemnización del art. 34 LAU por cese de actividad
Cuando el contrato termina por transcurso del plazo y el arrendatario llevaba al menos 5 años ejerciendo actividad comercial de venta al público en el local, tiene derecho a indemnización si:
- Manifiesta con 4 meses de antelación su voluntad de renovar por 5 años más a renta de mercado.
- El arrendador rechaza la renovación.
La cuantía depende del destino posterior del local:
- Misma actividad o afín: 18 mensualidades de la última renta.
- Actividad diferente o no se arrienda: gastos de traslado y perjuicios, a determinar entre las partes.
Cesión y traspaso (art. 32 LAU)
Por defecto el art. 32 LAU permite al arrendatario ceder el contrato o subarrendar el local sin consentimiento del arrendador, notificándole en el plazo de 1 mes. En ese caso:
- El arrendador puede subir la renta hasta un 20% en cesión total.
- Hasta un 10% en subarriendo parcial.
Las partes pueden modificar este régimen por pacto expreso: requerir autorización escrita o prohibirlo completamente. El generador permite elegir entre estas tres modalidades.
Obras y adaptación del local
El art. 30 LAU regula las obras del arrendatario. Lo habitual es que requieran autorización del arrendador, especialmente las que afecten a la estructura, fachada o configuración del local. El generador permite tres modalidades: permitidas sin autorización, con autorización escrita previa, o prohibidas.
Las obras consentidas quedan en beneficio del local al término del contrato sin derecho a indemnización, salvo pacto en contrario.
Fianza
Conforme al art. 36.2 LAU, en arrendamientos para uso distinto del de vivienda la fianza es de dos mensualidades de renta (calculadas sobre la renta sin IVA). Debe depositarse en el organismo autonómico competente.
Qué incluye el contrato generado
- Datos de arrendadores y arrendatarios (admite varios; incluye personas jurídicas).
- Descripción del local (dirección, superficie, planta, acondicionamiento, inventario).
- Actividad económica destinada, con cláusula de uso exclusivo.
- Cálculo automático de renta + IVA 21% + retención IRPF (si procede).
- Cláusula específica de actualización IPC o renta fija.
- Fianza calculada como 2 mensualidades.
- Cláusulas de obras (3 modalidades), cesión/traspaso (3 modalidades), subarriendo.
- Cláusula completa del art. 34 LAU (indemnización por cese).
- Causas de resolución específicas (art. 35 LAU).
- Pactos especiales personalizables.
Errores frecuentes a evitar
- Olvidar el IVA en la renta declarada: la renta debe expresarse "sin IVA" y la factura desglosarlo.
- No mencionar la retención IRPF cuando procede: el arrendatario es responsable ante Hacienda aunque no lo sepa.
- Pactar fianza de 1 mes: en local son 2 meses por imperativo legal.
- No especificar la actividad: define qué uso es permitido y cuál no.
- Ignorar el régimen del art. 32 LAU: si no se pacta nada, el arrendatario puede ceder libremente.
- Confundirlo con contrato de temporada: el de local es para actividad profesional, no para uso temporal de vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo registrar el contrato en el Registro de la Propiedad?
Sí. Inscribirlo protege al arrendatario frente a posibles ventas del local (el nuevo propietario debe respetar el contrato inscrito). El art. 29 LAU regula los efectos de la enajenación de la finca arrendada.
¿Quién paga el IBI y la comunidad?
Por defecto, el IBI y los gastos de comunidad de propietarios los paga el arrendador, salvo que se pacte expresamente lo contrario en el contrato. En locales es muy habitual pactar que los pague el arrendatario, dada la naturaleza comercial del uso.
¿Y si el negocio del arrendatario quiebra?
La quiebra o concurso del arrendatario no extingue automáticamente el contrato, pero la administración concursal puede decidir mantenerlo o resolverlo. El arrendador puede reclamar las rentas impagadas como acreedor en el concurso.
¿Puedo subir la renta cuando renueve?
Sí. Al término del plazo pactado y antes de renovar, las partes pueden negociar nuevas condiciones libremente. La renovación tácita mantiene las condiciones anteriores.
¿Es obligatoria la licencia de actividad?
Sí, pero es responsabilidad del arrendatario obtenerla antes de iniciar la actividad. El generador incluye cláusula expresa al respecto. La falta de licencia no afecta al contrato pero impide el ejercicio legal de la actividad.
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